Lưu ý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Trong lĩnh vực bất động sản có nhiều loại hợp đồng dùng để ghi nhận các sự thỏa thuận về việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Phổ biến nhất hiện nay, có thể kể đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vậy khi tiến hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên liên quan cần nên lưu ý những vấn đề gì?

Các khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của các cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước. Quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao qua các giao dịch hợp pháp.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được phép khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất, được Nhà nước giao, cho thuê hay được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền. 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đó cho người được chuyển nhượng (được gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất). 

Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo như sự thỏa thuận của các bên.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và các quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. 

Còn bên nhận chuyển nhượng sẽ trả khoản tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng giá trị và quy định của Bộ luật này và Pháp luật về đất đai. 

Thông tin cần có trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tên, địa chỉ của các bên liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng

• Quyền và nghĩa vụ của các bên

• Các thông tin về đất như: Loại đất, hạng đất, vị trí, diện tích, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất

• Thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng và thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng

• Giá trị chuyển nhượng 

• Phương thức và thời hạn thanh toán

• Quyền của bên thứ ba đối với phần đất được chuyển nhượng

• Các thông tin khác liên quan về quyền sử dụng đất

• Trách nhiệm của các bên liên quan trong trường hợp vi phạm hợp đồng

Một số điều kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Điều kiện cần có để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện đầu tiên khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận, nhưng trừ 2 trường hợp sau: 

• Người nhận được thừa kế tài sản là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. 

• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Các trường hợp còn lại có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện:

• Trường hợp nhận thừa kế tài sản quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận. 

• Đất không xảy ra tranh chấp

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo trong quá trình thi hành án

• Đất còn trong thời hạn sử dụng

• Chủ sở hữu quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế...

Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng hoặc cho quyền sử dụng đất

Các tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 

Tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng từ hộ gia đình, cá nhân. 

Những hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 

Hộ gia đình, cá nhân nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp nằm trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó. 

Đặc điểm mẫu hợp đồng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng có tính đền bù. Trong hợp đồng, cả bên thực hiện chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng đều sẽ đều có lợi khi tham gia ký kết hợp đồng. 

Bên chuyển nhượng sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đã chuyển giao. Còn bên được chuyển nhượng sẽ được xác lập quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là hợp đồng song vụ. 

Tức bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ số tiền, đúng phương thức và đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng, đồng thời có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất cũng như các giấy tờ có liên quan.

Thời điểm phát sinh hiệu lực trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất nghiêm ngặt. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng sẽ có hiệu lực kể từ ngày đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ở đâu?

Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, TP trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Nói cách khác, khi chuyển nhượng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng nơi có trụ sở trong phạm vi tỉnh, TP trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Vấn đề này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến các vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng với những chia sẻ trên có thể giúp ích cho bạn trong quá trình tiến hành thủ tục pháp lý về chuyển nhượng.

theo CafeLand