Lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư là một dạng văn bản thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Đây là một hợp đồng quan trọng, đảm bảo quyền lợi của các bên khi thực hiện việc mua bán.

Chính vì thế, nếu không có kinh nghiệm về pháp luật, bạn có thể sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro. Vậy khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bạn cần nên lưu ý những gì?

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Đặt cọc được định nghĩa là hành động một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc những vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Như vậy, có thể thấy, theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản.

Nhưng trên thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng. 

Trong trường hợp này nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản thì hợp đồng này sẽ vô hiệu do đã không tuân thủ về hình thức giao dịch do pháp luật quy định. 

Định nghĩa hợp đồng đặt cọc mua chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư là việc bên bán và bên mua căn hộ thỏa thuận với nhau một giá trị tài sản đặt cọc (thường là một khoản tiền) để đảm bảo bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua.

Bố cục và thông tin của mỗi hợp đồng đặt cọc căn hộ có thể khác nhau nhưng nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua nhà bắt buộc phải bao gồm những thông tin như:

• Họ tên, số CCCD, địa chỉ của đại diện bên bán, bên mua

• Số tiền đặt cọc bên mua giao cho bên bán sau khi ký hợp đồng đặt cọc căn hộ

• Thời gian hai bên tiến hành thực hiện giấy tờ thủ tục pháp lý tiếp theo

• Số tiền còn lại hai bên sẽ giao dịch trong lần tiếp theo

• Bên bán và bên mua ký nhận.

Mục đích của việc lập hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Đặt cọc là việc cần thiết trong quá trình mua hoặc bán căn hộ chung cư. Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có giá trị pháp lý rất cao. Bởi nó được thực hiện dựa trên nguyên tắc tự nguyện và sự thống nhất của hai bên. 

Do đó, đây sẽ là căn cứ để có thể giúp giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc mua bán về sau. Bên cạnh đó, việc đặt cọc là một bước để giúp đảm bảo chắc chắn hợp đồng giao kết mua bán căn hộ được thực hiện. 

Cần lưu ý gì khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ

Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, bạn cần phải kiểm tra tính pháp lý của căn hộ Cụ thể, bạn cần kiểm tra những nội dung sau:

Bạn cần xác minh xem căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở không? Xem xét liệu căn hộ có phải là tài sản đang bị tranh chấp và có được phép giao dịch mua bán hay không?

Ngoài ra, còn bạn cũng nên lưu ý đối với giấy phép xây dựng dự án, các văn bản chấp thuận đầu tư và cả biên bản nghiệm thu dự án.

Xác minh thông tin bên bán

Xem xét về mức độ tin cậy và uy tín của chủ đầu tư thông qua các thông tin về hoạt động kinh doanh, giấy phép kinh doanh, các loại giấy minh chứng chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ về thuế liên quan đến dự án. 

Bên cạnh đó, bạn cần xác minh xem chủ căn hộ có đủ quyền để bán căn hộ đó hay không? Người đứng tên trong giấy chứng nhận là cá nhân, vợ chồng hay nhiều người?

Thời điểm hợp đồng cọc mua bán căn hộ có hiệu lực

Theo điều 117 luật dân sự năm 2015, hợp đồng cọc chuyển nhượng căn hộ có hiệu lực khi đáp ứng được cả 3 điều kiện sau:

• Bên bán, bên mua phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với hoạt động giao dịch dân sự được thành lập

• Bên bán, bên mua đều phải tự nguyện tham gia việc ký kết hợp đồng

• Mục đích cùng nội dung giao dịch của hợp đồng đặt cọc không được vi phạm những điều cấm của pháp luật và không được trái với đạo đức xã hội

Nên đặt cọc bao nhiêu tiền

Vấn đề liên quan đến số tiền đặt cọc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không được quy định trong luật. Chính vì thế, thông thường vấn đề này sẽ được thỏa thuận giữa 2 bên, nhưng sẽ từ 10 - 30% giá trị căn hộ. 

Bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế, lệ phí?

• Bên nhận đặt cọc sẽ phải chịu trách nhiệm kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân và tiền thuế, tiền sử dụng đất.

• Bên đặt cọc sẽ chịu trách nhiệm đối với các khoản phí, lệ phí khác theo quy định.

Điều gì sẽ xảy ra khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong hai bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận riêng hay điều khoản khác ghi trong hợp đồng thì sẽ được xử lý như sau:

• Nếu lỗi là do bên nhận đặt cọc (bên bán từ chối thực hiện) thì bên đó sẽ có nghĩa vụ hoàn trả lại tài sản đã đặt cọc hoặc các khoản tiền khác có giá trị tương đương cho bên đặt cọc;

• Nếu lỗi do bên đặt cọc từ chối thực hiện thì số tiền đã tiến hành đặt cọc sẽ không được hoàn trả và sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Một số rủi ro khi làm hợp đồng đặt cọc mua chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư thuộc loại hợp đồng quan trọng và có nguy cơ mang đến nhiều rủi ro. Điển hình như:

• Các vấn đề liên quan đến quy hoạch như: đất xây dựng nằm trong khu vực quy hoạch nhà đất theo quy định UBND cấp huyện...

• Liên quan đến vấn đề pháp lý căn hộ như: dự án căn hộ chưa có đầy đủ giấy tờ, căn hộ chưa được cấp sổ hồng…

• Các vấn đề liên quan đến tranh chấp tài sản, các vấn đề chưa giải quyết được như việc đồng sở hữu.

• Bên bán căn hộ không xuất trình đầy đủ các giấy tờ liên quan do tài sản đang bị thế chấp hoặc cầm cố.

• Rủi ro liên quan đến các cơ quan hành chính nhà nước đang thụ lý hồ sơ nhà đất…

Trên đây là một số thông tin về vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư. Hy vọng những thông tin được chia sẻ trong bài viết sẽ giúp bạn có thêm những kinh nghiệm hữu dụng trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ. 

theo CafeLand