Có nên mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần

Quan niệm “an cư, lạc nghiệp” từ lâu đã thấm sâu vào tâm lý của người Việt Nam. Chính vì vậy, hiện nay các hình thức trả chậm, trả dần thông qua trả góp ngân hàng là giải pháp được rất nhiều người lựa chọn.

Vậy hình thức mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần này có thức sự đảm bảo quyền lợi. Và tài sản này sẽ được giải quyết như thế nào trong trường hợp muốn thanh lý?

Khái niệm về hình thức trả chậm, trả dần trong mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Mua trả chậm là trường hợp bên mua đã nhận tài sản mua bán và phải thanh toán tiền mua sau một thời hạn nhất định được quy định cụ thể. 

Mua trả dần hay còn gọi là trả góp là trường hợp bên mua được nhận tài sản mua bán và phải thanh toán tiền mua tài sản chia thành nhiều lần trong một thời hạn được quy định cụ thể. 

Khi mua bán trả chậm, trả dần thì bên bán sẽ có quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản mua trả chậm, trả dần. Ngoài ra, bên mua còn có toàn quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sau khi thanh toán đủ tiền mua cho bên liên quan. 

Thông thường, việc mua bán trả chậm hoặc trả dần được áp dụng đối với các loại tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Hình thức này sẽ giúp bên mua giải quyết được vấn đề tài chính khi gặp khó khăn không thể thanh toán ngay khoản tiền lớn cho bên bán. 

Thời hạn đối với hình thức trả chậm, trả dần sẽ do các bên liên quan thỏa thuận. Khoảng thời gian này có thể sẽ kéo dài trong vài tháng hoặc có thể lên đến vài năm, tùy theo sự lựa chọn của các bên.

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản ghi rõ thời hạn và phương thức thanh toán. 

Trong thời hạn mua bất động sản trả chậm, trả dần, mặc dù bên bán được bảo lưu quyền sở hữu bất động sản. Nhưng bên mua lại có quyền sử dụng bất động sản với đúng các tính năng và công dụng, phù hợp với mục đích. 

Do đó, bên mua thường sẽ phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với tài sản, nếu các bên liên quan không có thỏa thuận nào khác.

Nếu hết thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua vẫn chưa thể thanh toán hết số tiền mua bán, chuyển nhượng tài sản sẽ được cho là vi phạm hợp đồng. Và bên bán có quyền thỏa thuận gia hạn hợp đồng hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường. 

Quy định của pháp luật về hình thức mua bán nhà trả chậm, trả dần

Trong những năm trở lại đây, hình thức mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần đang ngày càng phổ biến và trở nên một vấn đề cần được rất nhiều người quan tâm.

Hiện nay, đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì hầu hết chủ đầu tư cần phải tiến hành thỏa thuận từng nội dung cụ thể về mua bán nhà và công trình hình theo hình thức ứng tiền trước. 

Pháp luật Việt Nam quy định về việc mua trả chậm, trả dần tại Điều 453, của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. 

Theo đó, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trả chậm, trả dần là một dạng hợp đồng mua bán tài sản được giao kết với điều kiện về quyền bảo lưu và quyền trì hoãn quyền sở hữu của người bán đối với tài sản đã bán.

Quyền sở hữu của bên bán sẽ được bảo lưu cho đến khi bên mua thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ. Sau khi hợp đồng được giao kết, bên mua có quyền sử dụng bất động sản mua trả chậm, trả dần và thường sẽ phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng.

Thực trạng mua nhà ở theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam

Giá nhà đất hiện nay đạt mức cao ngất trời, nhất là ở khu vực các thành phố lớn, khiến việc sở hữu bất động sản như nhà đất hay căn hộ trở thành vấn đề rất khó khăn đối với nhiều người. 

Trong khi đó, các dịch vụ mua nhà theo hình thức trả chậm, trả góp phối hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư dần nở rộ trong vài năm trở lại đây.

Thoạt nhìn có vẻ đây chính là hình thức đem lại rất nhiều lợi ích cho người mua với thời hạn trả góp phổ biến ở mức 10 - 15 năm vô cùng hấp dẫn, thế nhưng tình hình giờ đã khác.

Do hiện nay tình trạng mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần vẫn ở dạng hợp đồng hứa mua hứa bán hoặc góp vốn. Chính vì vậy nên chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro về mặt pháp lý cao. 

Đặc biệt là những người mua nhà trả góp đối với bất động sản được hình thành trong tương lai thường sẽ phải gặp nhiều rủi ro hơn so với nhà hiện hữu. Nhất là rủi ro khi chủ đầu tư giao nhà chậm hoặc nguy cơ mất trắng nếu dự án vướng pháp lý.

Mặc dù đã có một số công cụ về pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, song đây chúng chỉ mang tính quan hệ dân sự, do các bên tự thỏa thuận và nhà nước không can thiệp sâu. 

Do vậy, để tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi mua bán, chuyển nhượng theo hình thức trả chậm, trả dần. Ngoài việc cân nhắc kỹ về vấn đề tài chính thì người mua cần lưu ý chọn đơn vị có uy tín hoặc đơn vị chuyên nghiệp để nhận sự hỗ trợ.

Một số bất cập khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thức trả chậm, trả dần

Hiện nay, những ngân hàng cung cấp các chương trình cho vay trả chậm, trả góp với thời hạn rất dài giúp không ít khách hàng mua được bất động sản mong muốn. 

Tuy nhiên, việc phải gánh món nợ với lãi suất không nhỏ kéo dài vài chục năm vẫn là vấn đề mà nhiều người e ngại.

Theo tình hình thị trường biến động không ngừng, không ai dám chắc việc đảm bảo được sẽ có khả năng thanh toán kéo dài tận 10 đến 15 năm. Vậy nên, việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản trả chậm, trả dần vẫn tìm ẩn quá nhiều rủi ro.

Trên thực tế cũng đã có rất nhiều trường hợp bên mua vì một số vấn không đảm bảo nguồn tài chính trong quá trình giao dịch trả chậm, trả dần mà buộc phải thanh lý bất động sản với mức giá rất thấp.

Mặt khác, để đảm bảo thì đầu tiên người mua vẫn phải đóng một khoản tiền thế thân từ 10 đến 30% trên tổng giá trị bất động sản. Nhưng vẫn phải ký nợ 100%, tức là người vay vẫn phải chịu tiếng nợ trên chính số tiền của mình.

Thông thương, vì thời hạn vay khá dài, đôi khi lãi suất của hình thức này sẽ rất cao, , tối thiểu bằng 150% so với lãi ngắn hạn.

Hiện nay, hầu hết khách hàng mua đều không được tự ấn định thời hạn theo hình thức trả chậm, trả dần. Việc này hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng cung cấp dịch vụ.

Thêm vào đó, việc tiến hành các thủ tục pháp lý mua bán, chuyển nhượng trả chậm, trả dần hiện nay khá khắt khe. Và không phải đối tượng khách hàng nào cũng có thể thỏa mãn được các điều kiện ngân hàng đưa ra. 

Như vậy, có thể thấy việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần mặc dù có rất nhiều ưu điểm, song chúng vẫn còn tồn tại rất nhiều rủi ro. Chính vì vậy, khách hàng nên cân nhắc cẩn thận các vấn đề trên trước khi đưa ra quyết định. 

theo CafeLand