Mật độ xây dựng là gì? Cách tính chính xác và quy định liên quan

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/07/2021 thì mật độ xây dựng có 2 loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Nếu xây dựng công trình sai mật độ xây dựng quy định, bạn sẽ phải tháo dỡ một phần hay toàn bộ công trình để xây lại hoặc thậm chí là bị cấm xây dựng. Do đó, trước khi xây dựng công trình, bạn nên tìm hiểu kỹ về các quy định đối với mật độ xây dựng để tránh gặp phải những sai phạm không đáng có. 

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là khái niệm chỉ tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. 

Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/07/2021 thì mật độ xây dựng có 2 loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể như sau:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên diện tích lô đất. Trong đó, diện tích lô đất không bao gồm các công trình như: Tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, lối lên xuống, các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên diện tích toàn khu đất. Trong đó, diện tích toàn khu đất bao gồm: Sân vườn, các khu cây xanh, đường nội bộ, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình.

Cách tính mật độ xây dựng

Căn cứ vào Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008, mật độ xây dựng được tính theo công thức sau:

Mật độ xây dựng (%) = [Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2)] x 100%

Lưu ý:

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính dựa vào hình chiếu bằng của các công trình kiến trúc như nhà phố, biệt thự… (ngoại trừ nhà phố, nhà liền kề có sân vườn).

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình như tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời (ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định, sân thể thao ngoài trời…)

Quy định về mật độ xây dựng tối đa

Dưới đây là quy định về mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp tối đa được pháp luật cho phép.

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định như bảng dưới đây.

 Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. 

*Ghi chú: Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn toàn công trình trên tổng diện tích của lô đất đang xây dựng, được dùng để khống chế số lượng tầng của công trình xây dựng trong khu vực đất đó.*

Đối với lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị được quy định như bảng sau. 

Lưu ý: Đối với lô đất xây dựng các công trình có chiều cao > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Đối với lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng được quy định như bảng dưới đây:

Đối với  lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là 40%.

Đối với lô đất xây dựng nhà máy, kho xưởng thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là 70%. Còn đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 5 sàn sử dụng để sản xuất thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là 60%.

Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, quy định mật độ thuần xây dựng được áp dụng riêng đối với từng phần theo chiều cao xây dựng tương ứng. Tuy nhiên, phải bảo đảm hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép

  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của đơn vị ở: 60%.
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort): 25%.
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên: 5%.
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề: 25%.
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên: Được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Mong rằng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ về mật độ xây dựng là gì cũng như các quy định liên quan về mật độ xây dựng. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy chat trực tiếp với Alomuabannhadat ngay trên Website để được giải đáp.

theo CafeLand

  • Facebook
  • Chia sẻ

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: info@alomuabannhadat.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Đọc thêm

Cất nóc là gì? Cần chuẩn bị gì để lễ cất nóc diễn ra tốt đẹp?
Đất chưa sử dụng là gì? Quy định của Pháp luật về loại đất này
Đất phi nông nghiệp là gì? Điều kiện để được chuyển sang đất ở?
Đất nông nghiệp là gì? Có được chuyển đổi thành đất ở không?
Đất xây nhà xưởng là đất gì? Những điều cần biết khi xây nhà xưởng
Đất liền kề là gì? Có nên mua đất liền kề không? Cần lưu ý gì?
Đất thổ cư là gì? Cần điều kiện gì để được lên đất thổ cư?
Quỹ đất là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan đến quỹ đất
Đất nền là gì? Loại đất nền nào nhà đầu tư nên tránh?
Văn phòng hạng C là gì? Tiêu chuẩn đánh giá văn phòng hạng C