Quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, có rất nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai được các chủ đầu tư rao bán. Tuy nhiên vì đây là sản phẩm bất động sản chưa có sẵn nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho người mua.

Vì thế, để hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải, người mua nên nắm rõ các quy định của pháp luật về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Ví dụ điển hình nhất về nhà ở hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng, nhà phố trong khu đô thị đang xây dựng…

Có được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không?

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.

• Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

• Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh hợp pháp.

Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở cho bên mua khi xây dựng xong còn bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Không phải mọi nhà ở chưa xây dựng xong thì chủ đầu tư đều có thể ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Căn cứ vào Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được ký vào hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

• Phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điển hình như móng nhà).

• Có văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.

• Phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, về việc bán Nhà hình thành trong tương lai.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vốn dĩ đã có nhiều rủi ro, nhưng nó sẽ ít rủi ro hơn nếu chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện trên. Vì thế, nếu định mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn phải tìm hiểu xem chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện trên chưa nhé!

Trong trường hợp việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra giữa người mua và người bán (là người đã ký hợp đồng mua nhà trước đó với chủ đầu tư, không phải chủ đầu tư) thì người mua sẽ thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư.

Bên mua (bên nhận chuyển nhượng) sẽ tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên bán (là người đã ký hợp đồng mua nhà trước đó với chủ đầu tư). Chủ đầu tư phải tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp này, cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì mới được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể như sau:

• Có hợp đồng mua bán được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

• Nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có sổ nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.

• Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại.

• Nhà ở, công trình xây dựng trong hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp; trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. 

Trên đây là những thông tin về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được Alomuabannhadat tổng hợp từ các nguồn uy tín. Nếu còn gì thắc mắc, bạn có thể liên hệ với Alomuabannhadat để được giải đáp.

theo CafeLand