Vụ án đòi lại nhà đã bán: Tranh chấp quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán?

Alomuabannhadat - Gần hai mươi năm trước, tôi khá tự tin khi cầm tấm bằng á khoa trường luật… bước vào đời. Ngay từ vụ việc đầu tiên nhận trợ giúp pháp lý, tôi đã có ngay một bài học quý giá từ người anh đồng môn là thư ký tại tòa nhận thụ lý hồ sơ của tôi.

Đó là bài học về xác định nội dung vụ việc khi khởi kiện. Việc này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, vì nếu xác định sai, thủ tục và kết quả giải quyết sau đó sẽ… chệch hướng mà đương sự mong muốn. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, hồ sơ khởi kiện có thể bị… từ chối, đơn cử là thời hiệu khởi kiện theo nội dung yêu cầu đã hết (theo quy định trước đây).

Những tranh luận gần đây về việc giải quyết tranh chấp đất đai Phan Quý và các ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ tại Q.Gò Vấp khiến tôi nhớ lại bài học này. Nhân đây,  tôi xin chia sẻ ý kiến về việc xác định nội dung yêu cầu, và cả phương thức, phù hợp trong giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, bài viết trao đổi về các nội dung liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất… vô tình được Luật đất đai năm 2003 nêu ra khi quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 136). Loại tranh chấp này sau đó được nhắc lại trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Điều 25.7).

Có thể nói, kể từ thời điểm này, việc xác định và phân loại tranh chấp đất đai (để xác định thẩm quyền và thủ tục giải quyết) gây nhiều tranh cãi hơn. Hội đồng thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP vì vậy đã đưa ra hướng dẫn và giải thích rằng, tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp “ai có quyền sử dụng đất đó” (Điều 23.2.c).

Nhưng dù gì thì đây cũng chỉ là một trong số những loại tranh chấp đất đai. Vậy thì các tranh chấp đất đai còn lại được giải quyết như thế nào nếu như việc áp dụng các thủ tục giải quyết tranh chấp dân sự khác là không thể.

Có thể, đó là gì do vì sao mà cả Luật đất đai 2013 (Điều 203) và Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Điều 26.9) đều quay trở lại với quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai. Luật đất đai năm 2013 cũng đã chính thức đưa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai, là tranh chấp về “quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Điều 3.24).

Dù vậy, việc xác định tranh chấp về quyền sử dụng đất vẫn có thể xảy ra, vì đó cũng là một loại tranh chấp đất đai, đặc biệt là khi pháp luật không hạn định thời hiệu khởi kiện đối với loại tranh chấp này. Vấn đề quan trọng là trong nhiều trường hợp, khởi kiện thành công trước Tòa để xác định quyền sử dụng đất thuộc về mình cũng tạo ra ý nghĩa kinh tế thực, so với chi phí đã bỏ ra.

Lấy ví dụ trường hợp, A thuê đất của B để mở quán cà phê. Hợp đồng thuê đất có hiệu lực, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về B vì theo quy định của pháp luật, đây không phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Với yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, B đương nhiên được khẳng định trước Tòa là người có quyền sử dụng đất, nhưng điều đó cũng chẳng để làm gì khi bản hợp đồng với A vẫn còn.

Xa hơn, với nội dung tranh chấp tương tự, khó có thể chấp nhận phương án buộc người mua nhà ở, căn hộ (gắn liền với quyền sử dụng đất ở) trả lại nhà đã mua cho công ty kinh doanh bất động sản khi họ chưa được công ty bất động sản làm thủ tục chuyển quyền và xin cấp sổ đỏ cho người mua nhà dù hợp đồng mua nhà đã có hiệu lực.

Những tranh cãi hiện tại về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi giữa các bên có sự tồn tại một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực cũng không phải là ngoại lệ, và cũng rất phức tạp.

Với quy định hiện tại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được công chứng (và đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện khác). Quy định này có thể tìm thấy cả trong Luật đất đai 2013 (Điều 167.3), Luật nhà ở 2014 (Điều 122.1), Luật kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 17.3), Luật công chứng 2014 (Điều 5.1) và Bộ luật dân sự 2015 (Điều 401).

Thậm chí, giao dịch vi phạm về hình thức vẫn được thừa nhận nếu các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ. Mạnh mẽ hơn, Bộ luật dân sự 2015 còn khẳng định, hợp đồng vi phạm hình thức được xem là có hiệu lực khi hết thời hiệu hai năm mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu (Điều 132.2).

Tuy nhiên, do việc đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai chưa diễn ra nên việc chuyển quyền chưa có hiệu lực. Hay nói cách khác, cho dù hợp đồng chuyển nhượng đã có hiệu lực thì quyền sử dụng đất vẫn chưa chính thức được chuyển từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng.

Dù vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải vì thế mà không còn hiệu lực. Nếu cho rằng, thời điểm đăng ký đất đai cũng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì quy định bắt buộc về điều kiện công chứng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trở nên vô nghĩa, hoặc là… bị vô hiệu hóa.

Với tranh chấp về quyền sử dụng đất, cơ quan giải quyết tranh chấp không khó để khẳng định quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng. Phương án giải quyết hậu quả pháp lý kèm theo mới là vấn đề đáng bàn.

Trước quyết định quyền sử dụng đất thuộc về một bên, bên còn lại thường được yêu cầu phải trả lại đất cho bên kia. Nhưng để có một phán quyết như vậy,Tòa cần phải xác định việc nắm giữ đất của bên đang chiếm hữu, sử dụng là không hợp pháp.

Trong một số trường  hợp, HĐXX khi đó có thể lựa chọn phương án tuyên bố hợp đồng giữa các bên là vô hiệu. Tuy nhiên, điều này cũng có thể gặp phản ứng nếu như ngay từ đầu Tòa thụ lý hồ sơ và tiến hành xét xử đối với vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất để “chạy” thời hiệu 2 năm đối với tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng như đã nói ở trên. Tuyên hợp đồng vô hiệu vì vậy có thể được xem là vượt ngoài phạm vi yêu cầu của đương sự, và vi phạm thủ tục tố tụng.

Việc khẳng định quyền sử dụng đất thuộc về nguyên đơn trong nhiều tình huống như vậy cũng chỉ là… sự khẳng định.

Trong khi đó, bị đơn dễ chứng minh việc đang sử dụng đất của mình là không trái pháp luật với bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực. Thậm chí, với bản hợp đồng đó, nguyên đơn còn phải có nghĩa vụ tuân thủ đúng tục chuyền nhượng, và đăng ký (thay đổi) quyền sử dụng đất khi chuyển quyền như quy định của pháp luật (Điều 95.4.a Luật đất đai 2013) để hoàn thành và kết thúc giao dịch.

Tóm lại, việc theo đuổi một tranh chấp về quyền sử dụng đất trong những trường hợp như vậy trở nên lợi bất cập hại. TAND TP.HCM ra bản án về trường hợp này đã không nhận được sự đồng thuận rộng rãi của giới chuyên môn và dư luận xã hội.

theo CafeLand