Bài 3: Sốt đất Bình Ba: Hệ luỵ khôn lường từ những tin đồn

Alomuabannhadat – Chỉ từ đề xuất xin làm dự án của một “ông lớn” bất động sản đã khiến cơn sốt đất bùng nổ ở Bình Ba thuộc huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tình trạng này cũng đã và đang diễn ra tại nhiều địa phương khác gây ra nhiều hệ luỵ khôn lường cho thị trường bất động sản.

Bình Ba những ngày sốt đất

Từ một đề xuất… đến sự tưởng tượng

Mới đây, Tập đoàn Vingroup đã gửi đề xuất thực hiện hai dự án tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng diện tích khoảng 802 ha.

Dự án đầu tiên là trung tâm thương mại và cửa hàng kinh doanh cho thuê kết hợp ở (shophouse) có diện tích 2,2 ha, hiện là Trung tâm y tế huyện Châu Đức, thị trấn Ngãi Giao. Thời gian hoàn thành và đưa vào khai thác dự án trong khoảng 10 tháng.

Dự án thứ hai là Khu đô thị, công nghiệp chế tạo, sản xuất công nghệ cao tại khu đất khoảng 800 ha thuộc xã Bình Ba. Khu đất giáp đường Bình Ba - Đá Bạc và giáp Quốc lộ 56. Dự án do Công ty thành viên của Tập đoàn là Vinhomes, VinFast nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết.

Trên cơ sở đề xuất, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã chấp thuận để Vingroup khảo sát, nghiên cứu phương án đầu tư tại hai khu vực trên.

Dự án của Vingroup vẫn chỉ ở mức đề xuất xin khảo sát, ý tưởng còn nằm trên giấy, song chừng đó thôi cũng đã thổi bùng lên cơn sốt đất chưa từng có từ trước tới nay. Đặc biệt, tại khu vực dọc Quốc lộ 56 đoạn đi qua xã Bình Ba, nơi được cho sẽ thực hiện dự án 800ha của Vingroup, giá đất được thổi lên gấp 2 – 3 lần so với trước đó.

Dù chưa có bất kỳ thông tin gì về dự án trên, nhưng những ngày có mặt ở Bình Ba, chúng tôi được nghe những viễn cảnh hết sức lung linh về dự án này.

Một môi giới quảng cáo, rằng nghe tới Vingorup là biết rồi, đi đến đâu thì giá đất sẽ tăng đến đó. Dự án này bao gồm khách sạn năm sao, khu đô thị, chung cư rồi cả nhà máy sản xuất ô tô nữa. “Ở Hải phòng đã có một nhà máy ô tô rồi, có thể đây sẽ là máy thứ hai của Vingroup ở phía nam”, vị môi giới này cho biết.

Dù vậy, khi chúng tôi hỏi lấy thông tin từ đâu thì người này thừa nhận cũng chỉ “nghe nói vậy thôi”.

Khu đất mà nhiều môi giới khẳng định sẽ hình thành đại dự án của Vingroup hiện chỉ là khu đất bạt ngàn cao su. Những ngày qua, dù giá đất được đẩy lên cao chóng mặt, song chủ yếu là giao dịch sang tay, đặt cọc kiếm lời nhanh của nhóm đầu cơ.

Mặt khác, ngoài thông tin dự án đề xuất của Vingroup thì khu vực Châu Đức hay Bình Ba nói riêng không có đặc điểm nào thật sự nổi bật khác. Địa phương này cách thành phố Vũng Tàu khoảng 30km, không có khu du lịch hay tài nguyên tự nhiên nào đáng chú ý. Vị trí của Châu Đức cũng không phải nằm trên các trục giao thông huyết mạch. Tại đây, các khu công nghiệp cũng rất khiêm tốn so với các địa phương lân cận như Phú Mỹ.

Dọc tuyến Quốc lộ 56 đoạn chạy qua xã Bình Ba nơi được cho sẽ hình thành dự án của Vingroup cư dân cũng thưa thớt, chủ yếu tập trung ở mặt tiền đường còn phía sau là bạt ngàn cao su, điều và khoai mì.

Bài học cũ vẫn còn mới

Theo một nhà đầu tư bất động sản, cơn sốt đất “lạ thường” tại Châu Đức cũng từng diễn ra ở nhiều địa phương khác. Đặc điểm của những cơn sốt đất này là chỉ dựa trên những thông tin mơ hồ về các dự án hạ tầng, dự án đô thị sắp được triển khai.

Những người mua đất chủ yếu là dân đầu cơ, kiếm lời dựa vào việc đặt cọc lướt sóng chứ rất ít giao dịch thật. Một miếng đất có thể được đặt cọc rồi sang tay rất nhiều người khiến giá tăng rất nhanh, đến lúc cơn sốt đi qua thì người ôm cuối cùng sẽ “lãnh đủ”.

Năm 2017, thị trường nhà đất tại Củ Chi, TP.HCM bỗng nhiên dậy sóng sau khi có thông tin về việc Tập đoàn Tuần Châu đề xuất thực hiện một siêu dự án quy mô lên đến 15.000ha ở đây. Từ một huyện vùng ven cách xa trung tâm hàng chục cây số, giá đất chỉ vài trăm nghìn một mét vuông thì ngay sau đề xuất trên giá đất đã tăng chóng mặt.

Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn, cơn sốt đất hạ nhiệt. Những thông tin về siêu dự án của Tuần Châu cũng dần rơi vào quên lãng, kéo theo sự khốn khổ của nhiều nhà đầu tư lỡ dại ôm đất chưa kịp tháo hàng.

Một điển hình khác là Nhơn Trạch (Đồng Nai). Từ khi được phê duyệt năm 1996, đô thị này từng trải qua hàng chục cơn sốt nóng, nguội lạnh của thị trường nhà đất. Rất nhiều cơn sốt đất tại đây chủ yếu là ăn theo các thông tin về dự án hạ tầng như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành. Tuy nhiên, hàng chục năm qua những dự án này vẫn giậm chân tại chỗ, còn Nhơn Trạch được ví như thành phố ma với rất nhiều dự án bất động sản bị bỏ hoang.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng việc giá đất tại một khu vực nào đó tăng lên thường có hai nguyên nhân. Một là sự phát triển của các dự án hạ tầng kết nối. Hai là sự xuất hiện của các siêu dự án trở thành sức hút với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, những dự án trên thường đòi hỏi thời gian lâu dài, không thể thực hiện trong một sớm một chiều. Ngoài ra, việc giá đất tăng cũng cần dựa trên các yếu tố mang tính bền vững như vị trí địa lý, tiềm lực tài nguyên, sự phát triển của hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Đối với những cơn sốt đất mà giá biến động từng giờ, chỉ sau một thông tin chưa có cơ sở thì có nhiều dấu hiệu lo ngại, có bàn tay thổi giá của một lực lượng đầu cơ - thường gọi là đội lái.

“Việc đầu tư đón đầu quy hoạch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thậm chí, nhiều tin quy hoạch chỉ ở dạng đề xuất, tin đồn nhưng giới đầu tư đã dựa vào đây để thổi giá đất, và làm nóng thị trường”, ông Đực nhận định.

theo CafeLand