Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2018, trên cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, vận hành chung cư. Riêng tại TP.HCM, trong 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.
Ban quản trị (BQT) tại mỗi tòa nhà chung cư được bầu thông qua hội nghị nhà chung cư, là cư dân tại chính tòa nhà đó và làm việc có thù lao. BQT sẽ là những người có quyền thay mặt cư dân quản lý quỹ bảo trì chung cư (2% giá trị tất cả căn hộ) để chi cho việc vận hành, bảo trì tòa nhà. Những tranh chấp tại chung cư chủ yếu bắt nguồn từ việc bất đồng và thiếu minh bạch khi sử dụng nguồn quỹ này.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một phần nguyên nhân của những tranh chấp này là do có phần tử xấu ở ngoài xã hội tìm cách “chui” vào BQT để tìm cơ hội trục lợi. Thủ đoạn của những phần tử này là mua căn hộ nhỏ nhất trong dự án rồi đi vận động để được bầu vào BQT. Phó tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở đặt tại quận Bình Thạnh cho biết bất cứ quyết định nào liên quan đến việc bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà đều phải được các thành viên BQT thống nhất trên nguyên tắc đặt lợi ích chung lên hàng đầu. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những BQT tiêu cực, các thành viên trong ban thông đồng với nhau để trục lợi từ nguồn quỹ bảo trì khổng lồ.
Ví dụ, trung bình chi phí bảo trì cho một chung cư tầm trung là khoảng 1 tỉ đồng/năm, chung cư lớn có thể lên đến 2-3 tỉ đồng/năm. BQT sẽ thay mặt cư dân lựa chọn những đơn vị thực hiện bảo trì, bảo dưỡng. Cách đơn giản nhất là khi đối tác báo giá các phần việc, BQT sẽ yêu cầu họ nâng giá lên để hưởng chênh lệch. Khoản kê thêm này BQT và bên bảo trì có thể chia nhau, chưa kể số tiền hoa hồng dĩ nhiên BQT được hưởng khi gọi dịch vụ. Ngoài ra, BQT có thể bày ra việc sửa chữa, thay thế những hạng mục còn sử dụng tốt để kiếm cớ cho tiền ra vào.
Trong thời gian hoạt động, tòa nhà chắc chắn sẽ có thêm nhiều khoản thu từ việc cho thuê, quảng cáo… nhưng có BQT cố tình không soạn thảo quy chế thu-chi, không thông qua ý kiến cư dân mà tự ý sử dụng các khoản tiền vãng lai cho mục đích riêng.
Chị Tuyết Loan, cư dân một chung cư ở quận Tân Bình, TP.HCM bật mí nếu hợp tác với một ngân hàng thì BQT còn được hưởng một khoản lãi ngoài khi đem quỹ bảo trì gửi tại ngân hàng đó. Quỹ bảo trì hàng chục tỉ đồng là món tiền gửi dài hạn đáng mơ ước đối với tất cả ngân hàng. Chính vì thế, nhiều ngân hàng sẵn sàng cho BQT hưởng thêm lãi suất ưu đãi ngoài hợp đồng để thu hút khách.
Trước đây, những ai vào BQT có thể bị coi là rảnh rỗi vì ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng, làm dâu trăm họ mà quyền và lợi không đáng kể. Thế nhưng với sự nở rộ của mô hình chung cư (mà ngày càng nhiều dự án cao cấp) thì việc nằm trong BQT đã được nâng lên một tầm quan trọng mới.
BQT sẽ là nhóm người đại diện cho toàn bộ cư dân để quản lý, vận hành số tiền khổng lồ từ quỹ bảo trì. Khoản này “bèo” nhất cũng vài chục tỉ đồng, nhiều thì hàng trăm tỉ đồng. Việc bầu BQT quan trọng là vậy nhưng ở đa số dự án, để tổ chức được hội nghị nhà chung cư đủ thành viên tham gia theo quy định (75% cư dân cho lần một hoặc 50% cho lần hai) lại vô cùng khó khăn. Đơn cử như ở dự án Sky 9 (quận 9), chủ đầu tư phải kêu gọi năm lần bảy lượt cư dân vẫn không thực hiện những việc cần làm để tổ chức hội nghị. Đến ngày diễn ra hội nghị thì chỉ có 60-70 người có mặt trong khi tổng số căn hộ ở đây là hơn 700 căn.
Để hạn chế nguy cơ quỹ bảo trì bị đục khoét thì việc đầu tiên cư dân cần làm là quan tâm đến hội nghị nhà chung cư. Cư dân phải tham gia thực hiện quyền bầu BQT một cách sáng suốt và đầy đủ, lựa chọn ra những thành viên có trình độ, kỹ năng và thực sự tâm huyết với công tác cộng đồng. Năng lực của BQT không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền và lợi ích của cư dân mà còn tác động gián tiếp đến giá trị của tòa nhà. Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, cho biết nếu một dự án có tranh chấp thì giá bán căn hộ tại đó có thể bị giảm 5%-10%, thậm chí nhiều hơn.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, để tăng cường giám sát hoạt động của BQT, cư dân có thể đặt ra yêu cầu BQT có báo cáo tài chính định kỳ hằng tháng hoặc hằng quý đến cộng đồng cư dân.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng: “Việc duy trì quỹ bảo trì trong thời gian bao lâu phụ thuộc vào năng lực quản trị tài chính của BQT và uy tín của chủ đầu tư. Nếu biết cách làm và thực sự vì lợi ích chung thì quỹ bảo trì không những không bị teo tóp mà sẽ ngày càng sinh sôi thêm”.
Tại Philippines, Luật Chung cư 1966 coi chung cư như là một pháp nhân, tương tự một doanh nghiệp. Khi người dân sở hữu một căn hộ, họ có tư cách như một cổ đông, có quyền tham gia ý kiến về việc quản lý chung cư.
Chung cư ở Singapore chủ yếu nằm dưới sự quản lý của Cục Phát triển nhà ở (HDB). Tuy không trực tiếp xây dựng và phân phối chung cư nhưng cơ quan này có vai trò giám sát chất lượng để đảm bảo việc giải quyết các nhu cầu cơ bản về nhà ở của người dân.
Trong khi đó ở Nhật Bản thì trách nhiệm vận hành chung cư chủ yếu nằm ở chủ đầu tư. Còn tại Malaysia, vấn đề quản lý chung cư được thực hiện theo tiêu chí phi lợi nhuận. Toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà ở được sử dụng trên nguyên tắc phục vụ cho phúc lợi chung của cộng đồng dân cư chứ không để sinh lợi.
Theo Báo Pháp Luật
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: info@alomuabannhadat.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Quan niệm “an cư, lạc nghiệp” từ lâu đã thấm sâu vào tâm lý của người Việt Nam. Chính vì vậy, hiện nay các hình thức trả chậm, trả dần thông qua trả góp ngân hàng là giải pháp được rất nhiều người lựa chọn.
Đấu giá bất động sản ở Việt Nam là một chế định tồn tại lâu dài, thống nhất và xuyên suốt qua các thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013.
Bất động sản luôn là một lĩnh vực được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và lựa chọn để kinh doanh. Có nhiều cách tiếp cận để kinh doanh trong lĩnh vực này, một trong số đó phải kể đến sự phát triển của kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Bạn là người trẻ hoạt bát, năng động và mong muốn tìm kiếm cơ hội tiếp cận vào con đường kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bạn lại khá hoang mang không biết bắt đầu học từ đâu?
Hợp đồng thuê văn phòng là một trong những dạng hợp đồng thông dụng nhất hiện nay. Mục đích của hợp đồng thuê văn phòng là giúp đảm bảo được lợi ích và quyền lợi lẫn nghĩa vụ của cả bên thuê lẫn cho thuê.
Chuyển giao quyền sở hữu là một trong những một vấn đề được rất ít người quan tâm. Nhưng trên thực tế chuyển giao sở hữu là một trong những yếu tố quan trọng đối với các giao dịch có sự chuyển dịch về quyền sở hữu.
Việc chuyển nhượng đất đai được thực hiện qua hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thể hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và tiến hành theo đúng quy định của pháp luật.
Hợp đồng thuê đất là một dạng hợp đồng rất phổ biến hiện nay. Việc ký kết hợp đồng thuê đất nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của bên thuê và cả bên cho thuê.
Trong lĩnh vực bất động sản có nhiều loại hợp đồng dùng để ghi nhận các sự thỏa thuận về việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Phổ biến nhất hiện nay, có thể kể đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Góp ý
Email hỗ trợ
0903 762 768